Damos la bienvenida al 2017 llenos de esperanza y buenas noticias.
Después tantos excesos comidas y cenas con amigos y familia retomamos otra vez el contacto con la realidad y esperando a los reyes magos, nos damos cuenta que algunos terminamos el año sabiendo que vendrían de oriente cargados de esperanza y haciéndonos pensar en la devolución de lo que los bancos nos han cobrado de más en nuestras hipotecas .
Os resolvemos en este artículo unas cuantas dudas.
¿Cómo puedo saber si mi hipoteca incluye una cláusula suelo?
Lo más fácil para comprobar si una hipoteca incluye una cláusula suelo es consultar el contrato hipotecario, distinto de la escritura de compraventa de la vivienda. En ese documento, ese límite al tipo de interés que le cobra la entidad suele aparecer en el apartado de condiciones financieras. La redacción más usual de esta cláusula es algo semejante a esto: «En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al X% ni inferior al X%». En este caso, la hipoteca tendría tanta cláusula techo como suelo. En caso de no encontrarlo en el contrato del crédito, se puede consultar el recibo bancario del último pago del préstamo. Si el tipo de interés que aparece como pagado no es igual a la suma del Euribor más el diferencial pactado, efectivamente su hipoteca tiene una cláusula suelo, y ese interés es el tope.
¿El fallo invalida todas las cláusulas suelo?
No. La sentencia se refiere a aquellas cláusulas suelo que hayan sido declaradas nulas por falta de transparencia. A partir de ahora, éstas lo serán desde el inicio del contrato y tienen retroactividad total. Las cláusulas suelo que no han sido declaradas nulas por un tribunal no están afectadas.
¿Cuándo una cláusula suelo es poco transparente?
Las cláusulas suelo son legales cuando ha quedado acreditada su transparencia. Esto consiste básicamente en pasar dos filtros. El primero, que la cláusula esté redactada con una estructura gramatical sencilla y entendible y en una tipo de letra que haga posible la lectura. Y el segundo, que la entidad haya informado antes de la firma a su cliente tanto de la cláusula como de sus consecuencias. Por ejemplo, algunas entidades realizaban simulaciones a sus clientes del coste de la cuota en los distintos casos. Roberto Rodríguez, abogado de El Defensor de tu Vivienda, asegura que «siempre que se hayan dado estas condiciones se entiende que la cláusula suelo es legal».
¿Qué hago ahora si mi hipoteca tiene cláusula suelo y creo que es poco transparente?
Los expertos legales recomiendan acudir a un abogado para realizar una reclamación judicial y obtener la declaración de nulidad de su cláusula suelo, así como para confirmar que el cálculo del perjuicio (lo que se ha pagado de más desde el inicio) es correcto. También habrá de recalcular el cuadro de amortización (lo que se ha pagado de menos de capital y lo que se habría pagado en caso de no aplicar la cláusula suelo).
¿A qué tipo de hipotecas afecta la cláusula suelo? ¿A cuántas?
La cláusula suelo se aplica a las hipotecas a tipo de interés variable —casi siempre el Euribor—, que son el 97% del total de préstamos hipotecarios constituidos en España. Según datos del Banco de España, entre el 30% y el 40% de esas hipotecas incluyen la citada condición. Ahora bien, no todas las cláusulas suelo fueron comercializadas en condiciones de poca transparencia.
Espero que con estas pautas, os deis una idea de si vuestras hipotecas se ven afectada por esta práctica tan poco ética.
Nos vemos en el siguiente artículo, un abrazo a todos y feliz año nuevo.
Montse Alonso
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